Процесс покупки в 4 этапа
1) Отбор и посещения
После составления короткого списка организуются посещения по предварительной договоренности. Затем составляется подробная смета затрат на покупку, которая обычно включает:
• площади и основные технические характеристики;
• цену (и возможную стоимость мебели, входящей в комплект);
• техническую оценку (при необходимости);
• услуги нотариуса и переводчика;
• налоги и расходы на оформление сделки (регистрационный сбор и/или НДС, гербовые сборы, регистрационные сборы);
• комиссионные агентства.
Такой «комплексный» подход позволяет оценивать ситуацию трезво, а не только с энтузиазмом.
2) Переговоры и предложение
Когда вы решите приступить к сделке, мы согласуем цену, сроки и условия. Отлагательные условия (если они необходимы) защищают интересы покупателя: если они не выполнятся к определенной дате, сделка может быть расторгнута без каких-либо затрат.
Типичные примеры:
• соответствие градостроительным и кадастровым нормам;
• наличие прав преимущественной покупки;
• техническая проверка состояния конструкций и инженерных сетей;
• возможная заявка на получение кредита.
После достижения соглашения составляется предложение за счет и на расходы (как правило, на итальянском и английском языках) с указанием: сторон, описания, цены/платежей, условий, крайнего срока для оформления договора купли-продажи. Необходимы действительный документ и подтверждение места жительства.
Для обеспечения обязательности сделки часто вносится первый депозит на блокированный счет нотариуса. С этого момента объект недвижимости снимается с рынка: никаких дальнейших посещений или переговоров с третьими лицами.
3) Предварительное соглашение о покупке и проверки
Нотариус готовит предварительный договор с указанием основных условий. Подписание может происходить в присутствии сторон или с помощью соответствующих процедур дистанционного взаимодействия. Как правило, за этим следует второй авансовый платеж, который перечисляется на целевой счет.
Предварительный договор регистрируется в установленные законом сроки, и проводятся предусмотренные проверки (отсутствие обременений). Нормативные акты защищают обе стороны: необоснованный отказ продавца влечет за собой возврат задатка и выплату компенсации в равном размере; необоснованный отказ покупателя позволяет продавцу удержать залог.
4) Нотариальный акт (окончательный нотариальный документ)
Согласовывается дата. До подписания договора покупатель перечисляет остаток покупной цены на залоговый счет и оплачивает налоги, гонорары и расходы. Если одна из сторон не может присутствовать, ее может представлять уполномоченное лицо с доверенностью.
При подписании договора происходит передача ключей и имеющейся документации. В последующие дни нотариус регистрирует и вносит договор в реестр; после завершения всех формальностей остаток суммы перечисляется продавцу.
Специалисты, которые могут помочь с покупкой
• Нотариус: государственный должностное лицо, гарантирующее действительность и надлежащую регистрацию; право выбора принадлежит покупателю.
• Технический эксперт (по запросу): для проведения экспертизы и проверки фактического состояния недвижимости.
• Переводчик (при необходимости): для полного понимания на каждом этапе.
• Юридическая/финансовая консультация: не обязательна, полезна в конкретных случаях.
• Ипотека: возможна с помощью независимого брокера; как правило, финансируются только существующие и пригодные для проживания объекты недвижимости.
• Обмен валюты: для иностранных покупателей, управление валютным риском и расходами на перевод с помощью специалистов.
Прежде чем принимать решение
Сроки, личность продавца, сервитуты/права прохода, налогообложение: все эти аспекты необходимо анализировать методично, а не «на глаз». Успешная сделка по покупке — это результат тщательной проверки, проведенной в нужное время.
Если вы желаете получить сопровождение в процессе поиска или на этапе покупки, мы можем определить критерии и приоритеты и разработать полный план действий вплоть до подписания договора купли-продажи.